La 'gran revisión de 2026': por qué miles de alquileres firmados en pandemia se enfrentan ahora a subidas de hasta 400 euros
La llamada 'gran revisión de 2026' no es una nueva medida ni un cambio repentino de la legislación, sino la consecuencia directa —y previsible— de un efecto dominó provocado por la estructura de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y por lo que ocurrió en el mercado del alquiler durante los años más duros de la pandemia.
Entre 2020 y 2021, en plena incertidumbre sanitaria y económica, se firmaron en España miles de contratos con rentas más bajas de lo habitual. Eran los llamados “precios de pandemia”: menor movilidad, descenso de la demanda, turismo paralizado y un mercado prácticamente congelado empujaron las rentas hacia abajo. En muchas ciudades, alquilar entonces era más accesible que hoy.
Cinco años después, ese mismo escenario se ha invertido completamente. Y ahora empieza el choque.
Por qué 2026 marca el pico de renovaciones
La clave está en la duración mínima de los contratos residenciales que establece la LAU:
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5 años si el propietario es una persona física (particular).
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7 años si el arrendador es una persona jurídica (empresa, fondo, sociedad patrimonial).
Esto significa que los contratos firmados masivamente en 2020 y 2021 comienzan a vencer entre 2025 y 2026, y con ese vencimiento llega el momento más delicado: la renegociación del precio.
Una vez finaliza el plazo contractual, el propietario puede optar por:
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Renovar con el mismo inquilino, pactando una nueva renta.
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Sacar la vivienda al mercado, ajustándola al precio actual.
Y en el contexto actual —demanda disparada y oferta escasa— las diferencias entre lo que se pagaba entonces y lo que se paga ahora pueden ser enormes.
Subidas de cientos de euros: la brecha entre 2021 y 2026
En muchos casos, las familias que firmaron durante la pandemia consiguieron rentas que hoy resultan casi imposibles de encontrar. El desfase se traduce en incrementos que pueden alcanzar:
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200 euros al mes
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300 euros
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e incluso 400 euros o más en zonas especialmente tensionadas
Un ejemplo: si en 2020 se cerró un alquiler por 800 euros en un barrio donde hoy los pisos equivalentes se ofertan a 1.200, el ajuste potencial es de 400 euros mensuales, casi 5.000 euros al año.
Ese diferencial, en un mercado tensionado, es lo que está empujando a muchos propietarios a subidas bruscas o a cambiar de inquilinos para maximizar la renta.
Los cuatro factores que determinan cuánto sube el alquiler
La intensidad de la revisión no es igual para todos. Hay cuatro elementos que suelen marcar la diferencia:
1) La distancia entre la renta actual y el mercado
Es el factor decisivo. Cuanto más “barato” quedó el contrato respecto al precio actual, más fuerte puede ser el ajuste.
2) La ubicación
El impacto es mayor en grandes ciudades y zonas céntricas (Madrid, Barcelona, Valencia) donde la demanda es feroz y la oferta muy limitada.
3) La presión local de oferta y demanda
Hay barrios donde un piso se alquila en horas, incluso por encima del precio de salida. Ahí, el propietario tiene prácticamente todo el poder de negociación.
4) La estrategia del casero
No todos los propietarios buscan exprimir el mercado: algunos prefieren estabilidad y seguridad, y están dispuestos a pactar subidas más suaves para conservar a un buen inquilino.
Límites legales: ¿hay tope cuando termina el contrato?
Aquí llega el punto clave: cuando termina un contrato de cinco o siete años, el propietario tiene, en general, amplia libertad para fijar la renta en una renovación.
A diferencia de las actualizaciones anuales durante la vigencia del contrato (normalmente ligadas al IPC u otros índices), al finalizar el plazo se negocia un nuevo contrato, y no existe un tope automático estatal en toda España.
Sin embargo, la situación cambia en determinadas zonas debido a la Ley de Vivienda y las regulaciones autonómicas.
Zonas tensionadas e índices de referencia
En territorios donde se han declarado zonas tensionadas, los nuevos contratos deben ajustarse a límites vinculados a índices oficiales de referencia.
Cataluña es el caso más avanzado, y el debate se ha extendido a otras regiones, especialmente en áreas con alta presión inmobiliaria.
En Barcelona, por ejemplo, con el Sistema Estatal de Referencia de Precios del Ministerio de Vivienda, un piso ofertado por 1.660 euros podría quedar limitado a un máximo aproximado de 984 euros, y otro que se alquilaba por 1.827 euros podría bajar a 951 euros, según ejemplos con datos oficiales.
Efectos colaterales: más regulación, menos oferta
Aunque estas medidas buscan frenar subidas desproporcionadas, el mercado está mostrando un fenómeno controvertido: menos viviendas disponibles en alquiler.
Muchos propietarios, ante topes o incertidumbre normativa, optan por:
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retirar viviendas del mercado,
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pasarlas a alquiler temporal,
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o buscar fórmulas alternativas.
El resultado es que hay menos pisos para más demanda, lo que vuelve al mercado más competitivo, endurece los requisitos y deja fuera a familias con rentas más bajas.
Consejos prácticos para inquilinos ante la revisión de 2026
1) No esperar al aviso: prepararse con seis meses de antelación
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Revisar el contrato y marcar fechas clave.
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Estudiar el mercado real (pisos similares, precios, capturas).
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Definir un límite máximo realista antes de negociar.
2) Negociar con estrategia
Hay margen incluso en escenarios difíciles. Algunas fórmulas:
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subida gradual (no todo de golpe),
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compromiso de permanencia (2–3 años),
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ofrecer garantías (depósito adicional),
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asumir pequeñas reparaciones a cambio de estabilidad.
3) Saber cuándo conviene marcharse
Hay tres señales claras:
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La renta supera tu capacidad económica.
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Has negociado sin éxito.
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Existen alternativas similares o mejores (haciendo números con costes de mudanza y fianzas).
Como regla general, los expertos recomiendan que el alquiler no supere el 30–35% de los ingresos netos. Si se acerca al 50%, el hogar entra en zona de riesgo financiero.
¿Se repetirá un pico así cada año?
Este fenómeno tiene una parte cíclica y excepcional: el gran volumen de contratos firmados en un corto periodo (2020–2021) con rentas bajas está venciendo casi a la vez. Eso no es fácil que ocurra con la misma intensidad en el futuro.
Pero el problema de fondo seguirá:
demanda muy alta + oferta insuficiente = presión permanente sobre precios.
La raíz del problema: falta de oferta
La mayoría de analistas coincide en que la solución estructural pasa por:
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aumentar oferta de vivienda en alquiler,
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agilizar licencias,
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incentivar inversión y construcción,
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reforzar seguridad jurídica,
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y aplicar políticas a largo plazo.
Mientras eso no cambie, el mercado seguirá tensionado y las subidas, aunque quizá menos concentradas, seguirán produciéndose año tras año.
En resumen
La “gran revisión de 2026” no es una sorpresa: es el choque entre contratos firmados con precios bajos en pandemia y un mercado actual con rentas máximas históricas. Y aunque el pico de vencimientos será puntual, el problema estructural —la escasez de vivienda en alquiler— seguirá marcando el futuro del mercado.